כבר זמן רב מתלוננים בארץ על מחירי הדירות שעולים ומתייקרים כל הזמן. והאמת, הדירות אכן מתייקרות ואין לדעת מתי והאם בכלל המחירים ירדו. למרות המחיר, כל הזמן קנו דירות וקונים דירות. אבל כמה באמת עולה הדירה? האם המחיר הנקוב, זה המחיר האמיתי?
ניקח לדוגמא זוג שכבר הצליח לחסוך את ההון העצמי הנדרש, את היתר הוא מממן בעזרת משכנתא.
ניקח לדוגמא דירה שעולה 1,200,000
30% הון עצמי שחסך בעמל רב, בסכום של 360,000, משלם במזומן
את היתרה, 840,000 הוא לוקח כמשכנתא.
שואלים את הזוג, כמה עלתה לך הדירה? התשובה הברורה והמובנת מאליה היא 1,200,000
ואני רוצה לציין שזאת טעות גדולה לחשוב כך!!!
קודם כל המשכנתא הזאת נלקחת לטווח של עשרות שנים, אפשרי אפילו עד 35 שנים. במהלך השנים האלה משלמים על הסכום הזה ריבית וגם הצמדות. ככל שהמשכנתא מתארכת, המחיר שמשלמים עבורה, עולה יותר ויותר. ייתכן מאוד שסכום ההלוואה המקורית יכפיל את עצמו ואפילו ישלש את עצמו!
זה הרבה מאוד כסף! בעצם רכישת דירה היא ההשקעה היקרה ביותר שרוב המשפחות עושות במהלך החיים שלהם. אז אם לוקחים הלוואה של 840,000 אלף ₪, ובסוף התקופה מחזירים 1,680,000 ₪, הדירה כבר עולה לזוג 360,000 + 1,680,000 = 2,040,000 ₪!!! זה המחיר האמיתי.
וזה במקרה הטוב, שבו המשכנתא רק מכפילה את עצמה. אם היא לטווח של יותר שנים, ההלוואה כאמור יכולה אפילו לשלש את עצמה ויסתבר שמחיר הדירה כבר נושק ל 3 מיליון ₪!
בחלק מהמקרים זה אפילו עולה יותר: אם לזוג אין 360,000 ₪ הון עצמי, הוא לוקח הלוואות משלימות מבנקים מסחריים, וזה מייקר עוד יותר את הרכישה. בנוסף, אני שומעת מהרבה זוגות שלפני שנכנסים לדירה החדשה, הם משקיעים בשיפוצים ובשדרוג המטבח, האמבטיה, החרסינות וכו' עוד סכומים נכבדים. רק אתמול שמעתי מלקוחות שדיברתי איתם, שבנוסף למחיר ששילמו לקבלן עבור דירה חדשה, הם ישקיעו בדירה שיפורים נוספים בסכום של 200,000 ₪….. והם לא היחידים. וכל זה מהלוואות נוספות, מעבר למשכנתא. ויש כמובן הוצאות הכרחיות נוספות: מס רכישה, שכר טירחה לעו"ד ואולי גם למתווך, חיבור לגז וכו'. אלה כביכול "הוצאות קטנות" שהרבה פעמים לא נלקחות בחשבון בזמן הרכישה וחתימת החוזה, אבל בשלב מאוחר יותר הסכומים האלה צצים ומכבידים ומשבשים את התחשיב הראשוני של עלות הקניה והסכומים האלה מכבידים עוד יותר על ההתנהלות השוטפת.
אז קחו בחשבון את כל העלויות ותחשבו באמת, כמה עלתה לכם הדירה שקניתם!
אז מה הפיתרון? הפיתרון הוא קודם כל להיות מודע לכול העלויות האלה. בשלב הבא, פשוט לנהל משא ומתן מול הבנקים שמהם אתם אמורים לקבל את הלוואת המשכנתא, או כל הלוואה אחרת. מסתבר שהבנקים דואגים קודם כל לעצמם ולרווחים שלהם. לכן, אנחנו כצרכנים צריכים להבין את הנקודה הזאת ולהתחיל לדאוג לעצמנו, לא לבנק. במקום לקבל את התנאים בעיניים עצומות, תפקחו עיניים, תעשו סקר בין הבנקים, וגם תלכו ליועץ משכנתאות חיצוני לבנק. סביר להניח שהוא יוכל להוזיל לכם עלויות בסכומים שאפילו לא חלמתם עליהם!
משה הגיע אלינו וסיפר שלפני 5 שנים לקח הלוואת משכנתא על סך 1,000,000 ₪! הוא כאמור כבר משלם את המשכנתא באופן סדיר במשך 5 שנים. בימים אלה הוא הלך לבדוק את יתרת המשכנתא והסתבר לו לתדהמתו שיתרת המשכנתא עומדת עדיין על אותו סכום מקורי. כלומר, הוא עדיין חייב 1,000,000 ₪ !!!
כמובן שמיד המלצנו לו לגשת ליועץ משכנתאות חיצוני לבנק כדי לעשות מיחזור. הוא הצליח למחזר את המשכנתא, שיפר את תנאי ההלוואה וכרגע הוא חוסך 250,000 ₪ על ההחזר לבנק!
תאמינו לי, אנחנו מכירות משפחות שחסכו גם יותר!
כמובן עדיף לעשות זאת כבר מרגע לקיחת ההלוואה, אבל כמו שאומרים: עדיף מאוחר מאשר לעולם לא…..
ועוד המלצה: לפני שמתחייבים לתשלומי משכנתא והלוואות, התייעצו גם עם מומחה לניהול הכסף, כדי שתדעו על איזה סכומים אפשר להתחייב בלי להיחנק אחר כך בהתנהלות הכלכלית השוטפת.
mm