חודש שעבר שוק המשכנתאות רעש וגעש עקב פרסום של בנק ישראל על שינוי שצפוי להתרחש בריבית הפריים ובעמלת הפרעון המוקדם. בנק ישראל פרסם שתבוטל המגבלה המאפשרת לקחת רק 1/3 מהמשכנתא בריבית פריים וכך נוטלי משכנתאות יוכלו לקחת עד 2/3 מהמשכנתא בריבית לבחירתם (פריים / משתנה / קבועה / צמוד מטבע חוץ ועוד) יחד עם 1/3 מהמשכנתא במסלול עם ריבית קבועה.
ריבית הפריים זו ריבית שצמודה לריבית בנק ישראל וכאשר ריבית בנק ישראל עולה או יורדת, כך גם ריביות המשכנתא עולות או יורדות, לכן זו ריבית מאוד תנודתית ועלולה להקפיץ את ההחזר החודשי. מנגד ריבית הפריים כיום נמוכה ועומדת על 1.6%, לכן נוטלי משכנתאות רוצים לקחת את הרכיב הזה בהלוואה. לדוגמא, כשנוטלים משכנתא חדשה כיום ניתן לקבל את המסלול הזה בפריים מינוס 0.5% ולכן הריבית על המסלול הזה יהיה 1.1%, נמוך משמעותית מהריבית במסלולים אחרים.
שינוי נוסף שהתפרסם הוא הנחה שצפויה להתקבל בעמלת הפרעון המוקדם בעת מיחזור משכנתא או פרעון המשכנתא. כיום יש הנחה של 20% בעמלת פרעון מוקדם לאחר שנתיים, לאחר 5 שנים יש הנחה של 30% ועכשיו מתווספת מדרגה נוספת של הנחה בגובה 50% לאחר 8 שנים.
הדיווח התפרסם מבלי שהבנקים היו ערוכים ולכן נוצר בלבול ופאניקה במערכת הפיננסית דבר שהוביל לדיווחים שגויים בתקשורת. מקומות רבים פרסמו חישובים שגויים של ההנחה שצפויה להתקבל בעת לקיחת משכנתא עם מסלול של 2/3 פריים מכיוון שהם לא לקחו בחשבון את העלייה שצפוי להתרחש בריבית.
השינויים האלו הם מצוינים אבל יש בהם גם סיכון, ריבית הפריים היא ריבית תנודתית מאוד ולקחת חלק גדול מהמשכנתא בריבית פריים עלולה לגרום לעלייה בהחזר החודשי לאורך השנים. דבר נוסף שחשוב לשים לב הוא שגובה ריבית הפריים תושפע מאחוז הפריים בתמהיל כך שלא בטוח כמה יהיה משתלם ללקוח לקחת מעל 1/3 מההלוואה בריבית זו.
התקנות החדשות לא צפויות להיכנס לתוקף בשבועות הקרובים ולכן כרגע ברמה הפרקטית:
- מי שנמצא בתהליך לקיחת משכנתא וצריך את הכסף דחוף – לא להגיע להפרות חוזה ולא להמתין
- מי שנמצא בתהליך לקיחת משכנתא וקיבל ריביות טובות לא להמתין
- מי שנמצא בתהליך לקיחת משכנתא ועדיין לא מרוצה מהריביות שקיבל, מומלץ להמתין כמה ימים עד שתתבהר התמונה
אני יוצאת מנקודת הנחה שהבנק יצטרך להרוויח כפי שהרוויח היום ולכן ריבית הפריים לא תוכל להישאר נמוכה כמו שהיא היום, לכן מי שייקח משכנתא ב 2/3 פריים צריך לצפות לכך הריבית תהיה גבוהה מזו שניתן לקבל כיום. מעבר לכך אני מניחה שיהיו תקנות חדשות לפיהם יחליטו אילו לקוחות יכולו לעמוד בהחזר חודשי קיצוני שעלול להתרחש בנטילת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים ורק לאחר חישוב רמת הסיכון ויציבות הלקוח יאשרו את האפשרות הזו.
לסיכום התמונה עוד לא ברורה והבנקים עוד לא הגדירו הנחיות ברורות לגבי השינוי ולכן חשוב לא לפעול מתוך לחץ של התקשורת אלא מתוך מודעות וכך לקבל החלטה מושכלת. רכישת בית ונטילת משכנתא זו אחת ההחלטות המשמעותיות שתעשו בחייכם ולכן חשוב לקבל החלטות בליווי וייעוץ במידה ואינם מכירים את השוק.